W najprostszym rozumieniu, condohotel jest zbiorem lokali z przeznaczeniem komercyjnym, czyli innym niż mieszkalny, zaś aparthotel jest obiektem formalnie komercyjnym, ale z większymi jednostkami mieszkalnymi.  Potocznie możemy zauważyć, że nazwy condo i aparthoteli były przez ostatnie lata używane zamiennie – jednak ich rozwój na przestrzeni ostatnich lat pozwolił wyodrębnić jednak pewne różnice chociażby w udziale funkcji dodatkowych, czy też metrażu pokoju / apartamentu.

Z tego artykułu dowiesz się:

1. Czym są aparthotele?
2. W czym różnią się od popularnych condohoteli?
3. Jakie są dostępne modele zarządzania?

Condo i aparthotele – cechy różne i wspólne dla różnych rodzajów inwestycji

Z początków budowania marki condo i aparthoteli w Polsce było tak, że aparthotelem określano inwestycję, w której przedmiotem sprzedaży były mieszkania z własną kuchnią ( aneksem kuchennym). Ich odbiorcą był zazwyczaj indywidualny klient. Natomiast condohotele oferowały do kupienia pokoje hotelowe, które najczęściej powstawały w kurortach wypoczynkowych nad morzem, czy w górach. Z czasem ten podział zaczął się zacierać, a pod marką condo czy aparthotel klienci mogli kupić zarówno lokal (apartament) lub samodzielny pokój z własnym aneksem kuchennym.

Z pewnością to co odróżnia aparthotel od condohotelu jest metraż oferowanego do sprzedaży lokalu (apartamentu), którego powierzchnia zazwyczaj wynosi od 36-45 m.kw (obiekt z jedną sypialnią i aneksem kuchennym).

Aparthotel może być lokalem włączonym w większy obiekt noclegowy, składający się nawet z kilku skrzydeł czy budynków. W takiej konfiguracji ogranicza się zatem pewne funkcje dodatkowe, które przejmuje hotel. Na rynku możemy też znaleźć samodzielnie funkcjonujące aparthotele, które są w pełni wystarczalne i dysponują wieloma funkcjami dodatkowymi. Cechą typową dla aparthoteli jest ich przeznaczenie, czyli z przeznaczeniem na wynajem wakacyjny i krótkoterminowy.

Co zatem łączy te różne inwestycje? Po pierwsze system sprzedaży lokali , a także model zarządzania inwestycją.

Aparthotel – zasady sprzedaży apartamentów

W modelu biznesowym występują Inwestor – Nabywca, czyli klient indywidualny – Firma zarządzająca obiektem.

Aby zobrazować komunikację między tymi podmiotami wyjaśniamy na czym to polega…

1. Inwestor / deweloper, który buduje inwestycję, w której sprzedaje dostępne lokale lub apartamenty z aneksami kuchennymi indywidualnym odbiorcom / klientom. Lokale posiadają odrębną księgę wieczystą, stąd ich właścicielem staje się przysłowiowy Pan Kowalski.

2. Nabywca zawiera następnie kolejną umowę z firmą,  która przejmuje zarządzanie całym obiektem, czyt. nowo wybudowaną inwestycją. W jego zakresie leży zatem zarówno bieżący nadzór nad nieruchomością, a także wynajem krótkoterminowy lokali i apartamentów w ciągu całego roku, czyli zarówno w sezonie letnim i zimowym, przy wsparciu dowolnych dla siebie kampanii sprzedażowych i reklamowych.

3.Nabywca, z tytułu udostępniania swojego lokalu ma wypłacane zyski, czyli tzw. podział z przychodów z najmu, wygenerowany w danym okresie rozliczeniowym.

Aparthotel- jak kalkulować zwrot dla nabywcy?

W tym przypadku inwestycje w aparthotel i zwrot dla nabywcy możemy analizować w oparciu o 4 modele rozliczeń, tj.

• Stały zwrot, czyli % zwrotu rocznie od wskazanej kwoty inwestycji, czyli ceny zakupu pojedynczego apartamentu bez wyposażenia, czyli wykończenia, umeblowania. Taki zakup najczęściej występuje w modelu umowy dzierżawy ze stałym czynszem.
• Udział w przychodzie, z pozoru prosta i uczciwa formuła rozliczeń, ale jednak rodzi konieczność przypisania przychodu do konkretnego pokoju /apartamentu. W ten sposób przychód jest stale monitorowany.
• Udział w zysku, to już trochę bardziej złożony model rozliczeń, bowiem tak jak powyżej, czyli konieczności przypisania przychodu do pojedynczego pokoju/apartamentu dochodzi jeszcze kwestia przypisania „kosztów” do tego pokoju. W praktyce wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem staje się montaż osobnych liczników zużycia energii , wody i mediów – co jednak do końca nie rozwiązuje problem rozliczania kosztów z danego pokoju /apartamentu.
• Udział w zysku w oparciu o zakup udziałów, w tym modelu możemy znaleźć pewne różnice co do modelu crowdfundingu. Być może jest to rozwiązanie przyszłościowe, ogranicza ono znacząco wiele wad obecnych rozliczeń w modelu condo, jednak niesie ze sobą też pewne ryzyko ograniczonej ekspozycji na ryzyko nabywcy.

Aparthotel – jaki jest optymalny model zarządzania dla właścicieli?

Wśród modeli działających na rynku obecnie możemy wyróżnić:

• pełne zarządzanie, przy braku lub ograniczonym dostępie dla pobytów właścicielskcih
• pełne zarządzania wraz z dużą dostępnością pobytów właścicielskich w ciągu roku
• zarządzanie na wyłączność
• pełną dowolność w wynajmie apartametu.

Masz pomysł na biznes w modelu condo?

W HIDA doradzamy w zakresie modelu komercyjnego lub w rozwoju projektu od podstaw.